Sadržaj
Dobiti nekretninu na poklon uvek nosi veću težinu nego što na prvi pogled izgleda. Uz to dolaze i vrlo konkretna pitanja: kako se sprovodi prenos vlasništva, koliki su porezi i šta se dešava ako postupak ne bude završen na vreme.
Sam postupak poklanjanja imovine nije uvek lak. Zahteva potpunu i tačnu dokumentaciju, overu ugovora, plaćanje poreza i upis u katastar, pa postupak često traje duže nego što stranke očekuju.
Zato je korisno znati osnovne korake i uslove pre nego što se odlučite da poklon prihvatite ili nekretninu darujete drugom.
Šta je ugovor o poklonu nepokretnosti?
Ugovor o poklonu nepokretnosti je dokument kojim se vlasništvo nad nekretninom prenosi sa jedne osobe na drugu bez naknade, i to za života obe strane. Takav ugovor mogu da zaključе i fizička i pravna lica.
Da bi bio važeći, potrebna je saglasnost obe strane i jasna volja poklonodavca da trajno ustupi imovinu. Ako ta volja nije iskrena ili nedvosmisleno izražena, ne može se govoriti o poklonu, već o nekoj drugoj vrsti pravnog odnosa. Kada se sastavlja ugovor o poklonu kod notara, on dobija punu pravnu snagu i obezbeđuje sigurnost i poklonodavcu i poklonoprimcu.
Međutim, poklon se može opozvati ako poklonoprimac pokaže grubu nezahvalnost prema poklonodavcu. U tom slučaju, poklonodavac ima pravo da zatraži poništaj ugovora sudskim putem, i to u roku od tri godine od trenutka kada se takvo ponašanje dogodilo.
Kada poklonjena nekretnina ima hipoteku ili dug
Pre nego što se prihvati poklon u obliku stana, kuće ili druge nepokretnosti, potrebno je proveriti da li uz imovinu dolazi i neka obaveza. Na nekretnini može da postoji upisana hipoteka, dug prema banci ili zahtev trećeg lica koji ograničava pravo svojine.
Bez te provere lako se može desiti da poklon preraste u finansijski teret. Zato je najsigurnije angažovati pravnika koji će pregledati podatke iz katastra, proveriti eventualne terete i potvrditi da je imovina čista.
Kada se ugovor potpiše i vlasništvo prenese, sve obaveze vezane za nekretninu prelaze na novog vlasnika. Zato proveru treba obaviti pre potpisivanja ugovora, dok još postoji mogućnost da se problem izbegne, a ne tek kada postane vaša obaveza.
Gde se overava ugovor o poklonu nepokretnosti
Kada poklonodavac i poklonoprimac potpišu ugovor o prenosu vlasništva, sledeći korak je njegova overa kod javnog beležnika. Bez toga ugovor nema pravnu snagu i ne može se sprovesti u katastru.
Overa se obavlja kod notara koji je nadležan za područje na kojem se nalazi nepokretnost. Uobičajeno je da sve strane, poklonodavac, poklonoprimac i njihovi pravni zastupnici, zajedno prisustvuju overi, gde notar proverava identitet učesnika, sadržaj ugovora i potvrđuje potpise.
Kako se prenosi vlasništvo na poklonjenoj nekretnini
Samim potpisivanjem ugovora i prelaskom u posed ne stiče se automatski pravo svojine. Da bi poklon bio pravno važeći, novi vlasnik mora ďa bude upisan u katastar nepokretnosti.
Zahtev za upis podnosi osoba koja prima poklon, odmah nakon overe ugovora, kako bi se u javnim evidencijama zvanično vodila kao vlasnik. Tek tim korakom poklon dobija punu pravnu snagu.
Poreska uprava zatim procenjuje vrednost nekretnine i na osnovu toga obračunava porez. Ako procena znatno odstupa od realnih tržišnih cena, moguće je podneti prigovor. Takve situacije nisu retkost i često se rešavaju kroz redovan postupak žalbe.
Ko plaća porez na poklonjenu nepokretnost
Za razliku od nasledstva, gde se prava prenose nakon smrti i uređuju posebnim zakonima, poklon nepokretnosti predstavlja ugovor između živih lica i sa sobom nosi konkretne obaveze. Jedna od njih je plaćanje poreza na prenos apsolutnih prava.
Postoje, međutim, situacije u kojima poklonoprimalac ne plaća ovaj porez. To se odnosi na članove porodice iz prvog naslednog reda, roditelje, decu i bračne partnere, koji su u potpunosti oslobođeni ove obaveze.
Za naslednike iz drugog naslednog reda, kao i za osobe koje nisu u srodstvu sa poklonodavcem, važi poreska stopa od 1,5% tržišne vrednosti nepokretnosti.
Može li se ugovor o poklonu nepokretnosti opozvati
Ugovor kojim se poklanja nekretnina u određenim slučajevima može biti poništen ili raskinut. To se dešava kada se strane međusobno dogovore da poklon bude vraćen, kada neko ne ispoštuje ono što je ugovoreno, ili ako se okolnosti bitno promene u odnosu na trenutak kada je poklon dat.
U slučaju raskida, sastavlja se pisani sporazum koji potpisuju obe strane, nakon čega se nekretnina vraća poklonodavcu i u katastru se podnosi zahtev za promenu vlasništva.
Postoje i situacije kada poklonodavac može sam da pokrene postupak poništavanja ugovora. To se događa, na primer, ako se poklonoprimac ponaša grubo ili nezahvalno, ne održava nekretninu ili krši dogovor. Zakon predviđa rok od tri godine od trenutka takvog ponašanja da se podnese zahtev za opoziv.
Takođe, ako poklonodavac kasnije upadne u tešku materijalnu situaciju i više ne može da obezbedi osnovne potrebe, ima pravo da zatraži vraćanje poklona. Isto pravo ima i poklonoprimac ukoliko poklonodavac ne poštuje ono što je dogovoreno u ugovoru.
